| 基本知識 ◆マンションは、いづれ老朽化し、痛んできます。そこで少しでも傷みを遅らせるために『管理をする』ということになります。では、「管理」というのは具体的にはどんなことを言うのでしょう。外壁の痛み補修、雨漏り修理等、清掃や蛍光灯の交換等が挙げられます。何故あらためて「管理」というのかと言うと、『費用がかかること』『無意識ではできないこと』があるからです。 マンショントラブル 相談 管理組合 自主管理 共用部分と専有部分 １．専有部分 個人の所有権が及ぶ部分で、特定の個人が独占的に利用できる部分。 個人の判断で譲渡・リフォームができる。 マンショントラブル 相談 管理組合 自主管理 ２．共用部分 専有部分以外の、建物の部分と建物の付属物。 マンション本体の基本性能を 維持するために個々人による管理でなく、全体的に統一した管理が求められる部分。 マンショントラブル 相談 管理組合 自主管理 ３．専用使用権 共用部分のうち、ベランダ・専用庭のように、特定区分所有者に専用使用権が認められる権利。 駐車場使用は、「管理組合と区分所有者との契約関係」とされている。 マンショントラブル 相談 管理組合 自主管理 よって、マンションを購入した場合、自分の持ち物は部屋の内部だけです（専有部分）。 エントランスや通路、ベランダ等は自分のものではなく、所有者全体のものです（共用部分）。 マンショントラブル 相談 管理組合 自主管理 共用部分の管理について １．管理の主体 管理をする主体はマンションの居住者です。ただ、居住者が個々に行うといろいろな問題が出てくるので、 管理組合を結成し、理事会・総会を開催して実行すべきことを決定したり、結果を報告したりします。 マンショントラブル 相談 管理組合 自主管理 ２．管理対象 共用部分は当然ですが、マンションに関わることは内外を問わず全てが対象になります。 例えば周辺との関係が生じた場合もマンション全体として取り組むことになります。 マンショントラブル 相談 管理組合 自主管理 ３．管理業務 日々の清掃点検・管理費等の会計処理から、大がかりな修繕まで様々です。 マンショントラブル 相談 管理組合 自主管理 ４．委託管理 清掃や決まった点検等を管理会社に任せている所が大半だと思います。 ある程度の委託管理は仕方のないところと思いますが、少々の知識があれば 自分たちで行うことも可能です（自主管理・部分委託）。 マンショントラブル 相談 管理組合 自主管理 何故管理会社に頼むのか？ ◆『修繕工事額の不信感』『自社にとって都合の悪い内容は総会の議事録に載せない』『一般人では解り辛い複式簿記形式で決算報告』『管理人から偉そうに言われる』などなど不満があるにも関わらず、何故管理会社へ頼むのか・・・。それは『理事長のなり手や役員のなり手がいない』『議事録が書けない』『総会の議事進行ができない』『設備トラブルの時どこへ電話すればいいか解らない』など自信のなさなのでしょう。 マンショントラブル 相談 管理組合 自主管理 ◆だから管理会社に頼むんだという現理事長の声は多いが、『何でもかんでも管理会社に伺いと立てないと決めれない理事長の姿』『理事長と飛ばして管理会社へ相談する区分所有者』の姿を見て、誰が理事長職に魅力を感じるのでしょうか？ マンショントラブル 相談 管理組合 自主管理 ◆リーダシップを発揮して頑張ろうとすると管理会社が目の上にいる。一般の区分所有者は理事長よりも管理会社をアテにしていて、理事長はタダのお飾りとしか思っていない。そんな状況が出来あがると管理会社がどんどん威張ってきます。 マンショントラブル 相談 管理組合 自主管理 ◆リーダシップを発揮する土壌作りが重要で、その為には『いつでも管理会社を変えてやるぞ』といえる武器が必要だと思われます。 マンショントラブル 相談 管理組合 自主管理 ＴＯＰへ |